전세사기 수법 9가지와 각각의 예방법! 최신 유형까지 총정리

부동산을 잘 모르는 사람들을 겨냥한 정말 다양한 전세사기 수법들이 있죠.

 

사기 치는 사람들은 어떻게든 사기를 치려고 하겠지만 몇 가지 수법들은 미리 알고 대비하면 예방이 가능한 것들도 많이 있어서, 부동산을 잘 몰라 전세 사기를 당할 뻔했던 사람으로서 참 안타깝습니다.

 

그래서 최신 유형까지 포함한 전세사기 수법 9가지를 정리했으니 천천히 읽어보시고 도움 받으셨으면 합니다.

 

 

목차

전세사기 수법 9가지와 각각의 예방법

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글 시작에 앞서 한 가지 좋은 정보가 있어 공유합니다.

 

이 글을 읽으시는 분들의 경우 전세사기가 걱정되시는 분들이 많으실 텐데요.

 

제가 사기를 피할 수 있었던 1가지 방법과 전세사기 예방법 10가지를 정리한 아래 글도 확인해 보시면 전세 계약을 진행하는 데에 도움이 되지 않을까 합니다.

 

전세사기 예방법 10가지(+실제로 사기 피한 나만의 예방 방법 1가지)

 

 

 

전세사기_수법

 

 

전세사기 수법 9가지와 각각의 예방법

 

전세사기 수법 9가지와 각각의 예방법을 최신 유형까지 총정리해 보겠습니다. 아래를 통해 자세히 알아보시기 바랍니다.

 

- 전세사기 수법 9가지

1. 미납/체납 세금 숨기기
2. 갭투자, 깡통전세
3. 이중계약
4. 중복계약
5. 무허가 또는 불법건축물
6. 직거래 사기
7. 신탁등기
8. 근저당권 설정
9. 말소 불이행

 

미납/체납 세금 숨기기

임대인의 세금 체납을 숨기고 전세 계약을 진행합니다.

 

세금 중에 상속세, 증여세, 종합부동산세를 말하는 당해세에 한해 국가의 권리가 우선입니다.

 

물론, 계약한 집이 경매나 공매에서 매각이 결정됐을 때 임차인이 받은 확정일자보다 고지서 발송일이 늦은 세금의 경우 임차인의 보증금이 우선이지만 그게 아닌 경우 체납된 세금액에 따라 보증금을 모두 받지 못할 수도 있습니다.

 

보통의 경우 확정일자 이전에 체납된 세금이 많으며 이는 등기부등본에 적혀있지 않으므로, 임대인에게 '국세/지방세 완납 증명서'를 요구하거나 임대인의 동의를 얻어 임대인의 미납국세열람을 해보아야 합니다.

 

만약 열람 동의를 하지 않거나 국세/지방세 완납 증명서를 보여주지 않는다면 그 집은 계약하지 않는 것이 좋습니다.

 

갭투자, 깡통전세

갭투자란 본인의 돈을 들이지 않고서 전세가와 매매가가 별 차이 없는 집을 매입해 집값이 조금이라도 오르면 엄청난 수익을 얻고 집값이 조금이라도 떨어지면 경매에 넘겨버리고 그 피해는 고스란히 임차인에게 넘겨버리는 것입니다.

 

집값이 떨어지면 임대인들은 돌려줄 전세금 없다고 배 째라는 식이고, 경매 매각이 진행되면 낙찰된 금액은 절대적으로 전세보증금보다 낮을 것이기 때문에(보통 서울 아파트 평균 경매 낙찰가율 80% 중반) 임차인의 보증금만 날리게 되는 것이죠.

 

깡통주택이란 매매가보다 전세 보증금과 임대인의 주택담보대출 금액의 합계가 더 높은 주택입니다.

 

이 깡통주택들로 갭투자를 해 사기를 친 사건이 일명 빌라왕 사건입니다.

 

- 갭투자, 깡통전세 예방하는 방법

1. 건물시세 X 80% 계산 (아파트/오피스텔 80%, 원룸/다가구 70~75%, 상가 60~65%)
2. 대출금 빼기 (근저당금액 / 12 X 10을 빼기)
3. 전세금 빼기

= 남은 금액이 있다면 안전, 금액이 마이너스라면 위험

 

 

이중계약

건물을 관리하는 관리자가 임차인과 전세계약을 체결해 보증금을 챙기고 집주인에게는 월세계약을 했다고 한 뒤 보증금을 가로채는 수법입니다.

 

투자를 목적으로 먼 곳의 부동산을 매입한 경우 관리인을 두고 건물을 관리하는데 그럴 때 발생하는 사기 수법입니다.

 

보통 원룸, 오피스텔, 빌라 같은 다세대 주택에서 자주 발생합니다.

 

집주인과 직접 전세계약을 하지 않을 경우 전세계약 내용에 대해 집주인과 직접 통화를 해 확인하고 통화내용을 녹음해 두는 것이 좋습니다.

 

중복계약

임대인이 시세보다 저렴하게 여러 세입자들과 중복 계약을 맺은 뒤 보증금을 갖고 사라지는 수법입니다.

 

빠르게 중복 계약을 하고 사라질 경우, 전세사기를 예방하기 위해 등기부등본을 떼어도 다른 임차인이 확정일자를 바로 받지 않았다면 확정일자 여부나 다른 임차인 유무가 나오지 않습니다.

 

또한 공인중개사가 한 패가 되어 사기를 치기도 하고 자격을 사칭하는 경우도 있습니다.

 

그렇기 때문에 공인중개사가 정상적으로 등록된 사무소인지 확인해봐야 합니다. 아래를 통해 확인해 볼 수 있습니다.

국가공간정보포털

공인중개사협회

 

무허가 또는 불법건축물

무허가 또는 불법건축물을 주거용으로 속여 전세 계약을 하는 수법입니다.

 

불법으로 개조 또는 증축한 옥탑 등이 적발되었을 경우 철거가 진행될 수 있으며, 주거용이 아닌 경우 보증보험 가입도 불가할뿐더러 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.

 

그렇기 때문에 건축물대장을 꼭 확인해야 합니다. 아래를 통해 열람해 볼 수 있습니다.

건축물대장_열람

 

직거래 사기

공인중개사를 통하지 않고 집주인을 사칭해 세입자와 직접 전세계약 후 달아나는 수법입니다.

 

신분증, 등기부등본까지 위조해 사기를 치는 경우도 있습니다.

 

인터넷 카페 등을 통해 직접 매물을 알아본 경우라도 수수료가 아깝더라도 공인중개사를 통해 거래해야 합니다.

 

 

신탁등기

실질적인 소유권이 없으면서 빌라 전세 계약을 체결하는 수법입니다.

 

신탁등기란 부동산을 담보로 일반대출에 비해 10~20% 이상의 대출을 추가로 받아 건물을 신축하고 돈을 빌린 신탁회사 명의로 등기하는 것입니다.

 

신탁 사실을 확인할 수 있는 신탁 원부 발급이 번거롭고 권리 관계 파악이 까다로운 점을 악용한 것입니다.

 

신탁등기를 하면 집의 실제 소유권은 신탁회사이므로 임대인과 계약을 했다 해도 신탁사와 계약을 이행하지 않으면 임차인은 대항력을 보장받을 수 없습니다.

 

신탁등기 계약을 해야 한다면 계약금 및 보증금은 신탁원부에 기재된 신탁사 계좌번호로 이체해야 하며, 신탁사 동의서를 임대인으로부터 받아야 하고 동의서가 없다면 보증금을 반환받지 못할 수도 있습니다.

 

애초에 신탁등기가 등기부등본에 적혀있다면 계약하지 않는 것이 안전합니다. 등기부등본은 아래에서 확인 가능합니다.

등기부등본_확인

 

근저당권 설정

임대인이 빌라를 임대한 후 임차인이 전입신고를 하기 전에 해당 주택으로 담보 대출을 받고 근저당권을 설정하는 수법입니다.

 

이 수법은 임차인이 이사 당일 전입신고를 해도 다음 날 효력이 발생한다는 점을 악용한 것입니다.

 

근저당권을 설정하면 임차인의 우선순위가 밀려나기 때문에 해당 건물이 경매 또는 공매가 결정됐을 때 근저당권을 설정한 채권자가 우선순위가 됩니다.

 

경매 낙찰 금액에서 대출금액을 빼고 남은 금액이 보증금 보다 낮다면 임차인이 보증금을 손해 보게 되는 것입니다.

 

그래서 꼭 계약서에 근저당권 설정 관련한 특약을 명시해야 합니다.

 

특약 문구 예시) 임차인의 확정일자 효력 발생일 전 임대인이 근저당 등을 설정하는 경우 임대차 계약은 무효로 하고, 임대인은 임차인에게 OO원을 손해배상액으로 배상한다.

 

말소 불이행

임대인이 계약 당시 임차인에게 보증금으로 선순위 담보권을 말소하거나 채권최고액을 일정 금액으로 감액하겠다고 말해놓고 실제로는 이행하지 않는 수법입니다.

 

임대인이 임차인들의 보증금으로 근저당권을 말소하지 않고 또 다른 건물을 매입하거나 사업 경비로 쓰는 등으로 사용하여 임차인의 우선순위는 그대로인 경우입니다.

 

이런 경우도 건물의 경매 혹은 공매 결정 시 임차인의 보증금만 손해 보게 되기 때문에 계약서에 근저당 말소 관련 특약을 명시해야 합니다.

 

특약 문구 예시) 임대인은 보증금 잔금을 지급받음과 동시에 근저당권자 OO은행의 채권최고액 OO원 근저당을 즉시 말소한다. 말소하지 않을 경우 임대차 계약은 무효로 하고, 임대인은 임차인에게 OO원을 손해배상액으로 배상한다.

 

 

이 외 전세사기 방지를 위해 계약서에 적어야 하는 특약 문구 예시들이 궁금하신 분은 아래를 참고하시기 바랍니다.

전세사기_방지_특약

 

 

 

 

지금까지 전세사기 수법 9가지에 대해 알아보았습니다.

 

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