전세사기 예방법 10가지(+실제로 사기 피한 나만의 예방 방법 1가지)

작년부터 이슈가 되었던 전세사기, 그 피해자 분들은 여전히 해결하기 위해 고군분투하고 계십니다.

 

전세사기 특별법이 있지만 사실상 보증금을 돌려받을 수는 없습니다.

 

더 이상 피해자가 없길 바라며 전세 계약 시 꼭 체크해야 하는 전세사기 예방법 10가지 그리고 실제로 2년 전 사기를 당할 뻔했던 제가 사기를 피할 수 있었던 저만의 방법까지 정리했으니 도움 받으셨으면 합니다.

 

 

2년 전 전셋집을 알아보며 체크했던 부분과 제가 전세 사기를 피할 수 있었던 방법을 바탕으로 작성할 테니 조금 길더라도 꼼꼼히 체크해 보시고, 주변에 공유해 많은 분들이 전세사기 예방하셨으면 합니다. ^^

 

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1. 전세사기 예방을 위한 권리 차이 이해하기

2. 전세사기 예방 체크리스트 10가지

   2-1 공인중개사사무소의 등록 여부 확인하기

   2-2 적정 전세가격과 전세가율 확인하기

   2-3 계약서 상 집주인 정보와 집주인 신분증 대조하기

   2-4 등기부등본 확인하기

   2-5 건축물대장 확인하기

   2-6 임대인 미납국세열람 신청하기

   2-7 보증보험 신청 가능 여부 확인하기

   2-8 계약 시 주택 임대차 표준 계약서에 특약 명시하기

   2-9 계약 후 전세 보증보험 가입하기

   2-10 이사 후 바로 주택 전월세 신고 및 확정일자 받기

3. 나만의 전세사기 예방법

4. 주의할 점

 

글 시작에 앞서 한 가지 좋은 정보가 있어 공유합니다.

 

이 글을 읽으시는 분들의 경우 전세사기가 걱정되시는 분들이 많으실 텐데요.

 

최신 유형을 포함한 전세사기 수법 9가지를 정리한 아래 글도 확인해 보시면 전세 계약을 진행하는 데에 도움이 되지 않을까 합니다.

 

전세사기 수법 9가지와 각각의 예방법! 최신 유형까지 총정리

 

 

전세사기_예방법_10가지

 

전세사기 예방을 위한 권리 차이 이해하기

 

전세사기 예방을 위해서는 세입자와 은행의 권리 차이를 이해해야 합니다. 아래를 통해 자세히 알아보시기 바랍니다.

 

깡통전세, 역전세 많이 들어보셨죠?

 

깡통전세는 주택의 매매가격보다 선순위 근저당권(대출 등)이나 채권(전세보증금 등)이 더 많아서 주택을 팔아도 근저당 및 채권을 돌려줄 수 없는 것을 말합니다.

 

즉, 선순위 근저당권 + 채권 > 주택 매매가격 = 깡통전세인 것이죠.

 

역전세는 전세 갱신이나 새로운 세입자를 받을 때 그전 전세계약보다 보증금이 낮아지는 것을 말합니다.

 

즉, 전세가격이 떨어지는 것이기 때문에 그나마 깡통전세보다는 낫다고 생각됩니다.

 

깡통전세	역전세
매매가 하락	전세가 하락
전세보증보험 가입불가	전세보증보험 가입가능

 

 

집값이 하락해 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 왜 세입자의 전세 보증금을 떼이게 되는 걸까요?

 

전세 세입자의 권리를 살펴보면, 확정일자를 받은 전세권은 집에 대한 물권 즉, 담보권을 설정한 집에 대해서만 권리를 주장할 수 있습니다. 권리를 주장한다는 것은 돈을 돌려받지 못할 때 강제할 수 있는 것을 말합니다.

 

전세 보증금을 돌려받는 데에 문제가 발생하면 보증금을 맡긴 전세 세입자는 경매를 신청해 배당을 받아야 합니다.

 

그때, 경매 낙찰가가 전세 보증금보다 낮거나 선순위 채권자(대출 등) 배당 후 남는 금액이 보증금보다 낮으면 전세금을 떼이게 되는 것입니다.

 

 

그러나 은행 담보대출의 경우 채권 즉, 채무자의 소유 재산과 소득에 대해 권리를 주장할 수 있습니다.

 

대출을 갚지 못할 경우 은행은 경매를 신청해 배당을 받을 수 있고, 부족한 금액은 채무자의 재산 압류를 통해 회수할 수 있습니다.

 

 

그렇기 때문에 은행과 달리 경매를 통해서만 보증금을 회수할 수 있는 전세 세입자가 전세 보증금을 떼이게 되는 것이죠.

 

경매나 공매를 진행하게 되면 낙찰가는 보통 시세보다 낮고, 특히 보증금 피해가 많은 지역의 낙찰가는 더욱 낮아지게 됩니다.

 

그래서 전세 계약을 할 땐 귀찮더라도 꼼꼼하게 체크해봐야 합니다.

 

 

전세사기 예방 체크리스트 10가지

 

전세사기 예방법 10가지입니다. 꼭 확인해야 하는 내용이니 아래를 통해 자세히 알아보시기 바랍니다.

 

전세사기 예방 체크리스트 10가지입니다.

 

1. 공인중개사사무소의 등록 여부 확인하기
2. 적정 전세가격과 전세가율 확인하기
3. 계약서 상 집주인 정보와 집주인 신분증 대조하기
4. 등기부등본 확인하기
5. 건축물대장 확인하기
6. 임대인 미납국세열람 신청하기
7. 보증보험 신청 가능 여부 확인하기
8. 계약 시 주택 임대차 표준 계약서에 특약 명시하기
9. 계약 후 전세 보증보험 가입하기
10. 이사 후 바로 주택 전월세 신고 및 확정일자 받기

 

1. 공인중개사사무소의 등록 여부 확인하기

계약을 진행할 공인중개사가 정상적으로 등록된 사무소인지 확인해 봐야 합니다. 아래를 참고하시면 확인이 가능합니다.

공인중개사협회

국가공간정보포털

 

2. 적정 전세가격과 전세가율 확인하기

앞서 말씀드린 깡통전세, 역전세인 집을 계약하면 안 되겠죠. 그렇기 때문에 집의 시세를 확인해 봐야 합니다.

 

대체적으로 전세가격을 매매가격으로 나누었을 때 80% 초과 시 위험하다고 생각하시면 됩니다. 이를 전세가율이라고 하며 꼭 확인해 보시기 바랍니다.

 

빌라왕 사건의 경우 신축 빌라가 주를 이루었다고 하는데 신축빌라는 매매 이력이 없다 보니 시세를 알기 어렵습니다. 그럴 경우 서울시 전세가격상담센터에서 감정평가사와 유선상담을 통해 확인해 볼 수 있습니다.

 

서울부동산정보광장에서 온라인 신청 후 2일 내로 감정평가사와 유선상담이 가능합니다. 신청을 원하시는 분은 아래를 참고하시기 바랍니다.

전세가격_상담신청

전세가격 상담

- 접수문의: 서울시 토지관리과(02-2133-4675)

- 결과문의: 한국감정평가사협회(02-3465-9892)

 

주택임대차 관련 법률상담

- 법률구조공단(132)

- 서울시(02-2133-1200~8)

 

 

또한 MBC에서 전세사기와 깡통전세 피해를 줄여보고자 '깡통 전세 감별기'를 만들었습니다.

 

전국의 모든 아파트와 다세대주택의 전세, 매매 실거래가 자료를 전수조사해 단지별 평균 전세가율을 산출했다고 합니다.

 

단독, 다가구 주택, 오피스텔은 제외된 것이 아쉽지만 도움이 되실 것 같아 아래에 남겨두겠습니다.

전국_깡통전세_감별기

 

3. 계약서 상 집주인 정보와 집주인 신분증 대조하기

당연한 것이어도 짚고 넘어가지 않으면 후회할 수도 있습니다. 집주인 신분증의 사진과 집주인의 얼굴도 대조해 보고, 계약서 상 집주인의 정보와 같은지도 대조해 봐야 합니다.

 

뭔가 애매하고 불안할 경우 집주인의 주민등록번호와 발급일자가 있다면 행정안전부(1382)에 전화해 신분증의 진위 확인을 해보실 수 있습니다.

 

 

4. 등기부등본 확인하기

이게 중요하다는 사실은 다들 알고 계시죠?

 

어떤 공인중개사가 등기부등본을 위조한 뒤 여러 사람에게 전세금을 받고 도주한 일이 있었습니다.

 

그러므로 등기부등본은 잔금을 보내기 직전 한 번 더 '직접' 확인해 보셔야 합니다. 그 사이에 대출이든 어떠한 변동사항이 있을 수도 있기 때문에 가장 최근의 등기부등본을 직접 떼 보시는 걸 추천드립니다.

 

만약 등기부등본에 '이 부동산은 가압류기입사건이 접수되어 처리 중에 있습니다.'라는 문구가 적혀 있다면 다음 날 확인 했을 때 그 문구는 사라지고 가압류가 기재되어 있을 것이기 때문에 최신의 등기부등본을 꼼꼼히 잘 확인해 보셔야 합니다.

 

등기부등본에서 어떤 걸 확인해 봐야 할까요?

 

등기부등본에서는 제일 마지막 장의 '주요 등기사항 요약'을 확인하시면 됩니다.

 

• 계약서를 작성할 집주인이 소유자로 되어있는지 확인합니다.
  - 대리인이 나왔을 경우에 대리인이 아닌 집주인이 발급한 인감증명서가 첨부되었는지 확인하고, 위임장에 싸인이 아닌 인감도장이 찍혀있는지 확인해야 합니다.
  - 인감증명서와 위임장에 찍힌 인감도장이 같은 것인지도 확인해야 합니다.
• 근저당권이 있는지 확인합니다.
  - 근저당권자는 계약할 집이 경매에 넘어가게 될 경우 우선적으로 돈을 찾아가는 사람이며, 그 금액이 등기부등본에 채권최고액으로 표시되어 있습니다.
• 임차권등기, 압류 및 가압류 등이 있는지 확인합니다.
  - 임차권등기는 임차인이 보증금을 돌려받지 못하고 우선 집을 나가며 등기부에 기재해 둔 것이므로 위험한 집이겠죠?
  - 압류 및 가압류가 있으면 빚이 있는 집주인입니다. 집주인의 신용이 좋지 않은 것이니 피하는 것이 좋습니다.

 

등기부등본은 등기소 방문, 무인민원발급기 또는 인터넷등기소에서 확인이 가능합니다. 확인을 원하시는 분은 아래를 참고하시기 바랍니다.

등기부등본_확인하기

 

5. 건축물대장 확인하기

건축물대장은 무허가 건축물이나 불법건축물인지 확인하기 위해 열람해 봐야 하며, 주택용도 확인도 중요합니다.

 

보통의 경우 전세보증 보험을 가입할 텐데 '근린생활시설'이라고 되어있거나 불법건축물의 경우 보증보험 신청이 불가합니다. 주거용 건축물이 맞는지 꼭 확인해 보시기 바랍니다.

 

건축물대장 열람을 원하시는 분은 아래를 참고하시기 바랍니다.

건축물대장_열람

 

 

6. 임대인 미납국세열람 신청하기

집주인이 국세를 미납했을 경우 등기부등본에 적혀있지 않아도 전세 세입자의 권리보다 국가의 권리가 우선입니다.

 

상속세, 증여세, 종합부동산세를 말하는 당해세에 한해 국가의 권리가 우선인 것이지만, 23년 4월부터 경매나 공매에서 매각이 결정됐을 때 내가 받은 확정일자보다 고지서 발송일이 늦은 세금의 경우 그 배분 한도만큼 임대차보증금이나 전세금이 앞선 것으로 변경되었습니다.

 

임차보증금 1천만 원 초과 시 임대차 계약 체결 후 임대인 동의 없이 임대인 미납국세열람이 가능하며, 임대차 계약 전이거나 보증금이 1천만 원 이하의 계약은 임대인의 동의가 필요합니다.

 

계약 전에는 임대인의 동의가 필요하니 잔금 지급 전에 꼭 확인하시고, 혹시 불안하시면 국세가 미납된 내역이 있을 경우 계약을 무효로 한다는 특약을 적어두셔도 좋을 것 같습니다.

 

임대인 미납국세열람 신청은 열람신청서, 신분증 그리고 임대차계약서 등을 지참하여 전국 아무 세무서에서 가능합니다. 임대차 계약 전 또는 임대차 계약일~임대차기간 시작일까지 열람이 가능하니 참고하시기 바랍니다.

 

7. 보증보험 신청 가능 여부 확인하기

보증보험은 아무 집이나 가입시켜 주지 않기 때문에 신청 가능 여부를 확인해야 합니다. 전세보증보험증권은 전세금의 100%가 아닐 수도 있습니다.

 

앞서 말씀드린 건축물대장의 주택용도 등을 잘 확인하여 보증보험 신청 가능 여부를 확인해 보시기 바랍니다.

 

또한 보증보험 신청은 계약을 체결한 후에 진행되는데 심사를 해보고 보증금액이 깎일 수도 있고 보증보험 가입이 거절되는 경우도 있기 때문에 특약을 잘 작성해야 합니다.

 

8. 계약 시 주택 임대차 표준 계약서에 특약 명시하기

주택 임대차 표준 계약서를 사용할 경우 대항력, 우선변제권 확보 방법 등의 계약 전 필수 확인사항과 임차인의 보증금 보호를 위한 정보 등을 제공해 전세 피해를 예방할 수 있습니다.

 

공인중개사에게 주택 임대차 표준 계약서를 사용하도록 요청하시기 바랍니다. 보통의 경우 알아서 해줍니다.

 

특약이란 이미 타이핑된 계약서 내용 이외에 덧붙여 적는 조항들을 말합니다.

 

전세사기 방지 특약 문구 예시를 정리해 봤습니다.

 

• 근저당이 있는데, 전세금을 받아서 근저당을 지우겠다고 할 경우
  - 임대인은 보증금 잔금을 지급받음과 동시에 근저당권자 OO은행의 채권최고액 OO원 근저당을 즉시 말소한다. 말소하지 않을 경우 임대차 계약은 무효로 하고, 임대인은 임차인에게 OO원을 손해배상액으로 배상한다.
  
  
• 계약체결 후 잔금 지급 전 임대인의 국세 미납 내역을 확인했을 때, 미납액이 있을 경우를 대비
  - 임차인은 임대차계약 체결 후, 임대인의 미납세금에 대해 열람하고 미납세금이 있을 경우 임대차계약을 해제할 수 있고, 이 경우 임대인은 임차인에게 계약금 전액을 반환한다.
  
  
• 보증보험 가입이 거절될 경우를 대비
  - 전세금에 대한 보증보험의 가입이 거절될 경우 임대차 계약은 무효로 하고, 임대인은 임차인에게 계약금(또는 계약금 및 이사비 전액)을 반환한다. 만약 전세금 일부에 대해서만 보험 가입이 될 경우 보험이 거절된 전세금에 대해서는 즉시 임대인이 임차인에게 반환한다.
  
  
• 임차인이 받는 확정일자와 전입신고가 효력이 발생하기 전 임대인이 근저당을 설정하는 등의 경우를 대비
  - 임차인의 확정일자 효력 발생일 전 임대인이 근저당 등을 설정하는 경우 임대차 계약은 무효로 하고, 임대인은 임차인에게 OO원을 손해배상액으로 배상한다.
  
  
• 임대인이 변경될 경우를 대비
  - 임대차목적 부동산의 소유자가 변경되는 경우 임차인의 서면 동의가 없는 한 이전 임대인과 신규 임대인(부동산 양수인)은 중첩적으로 임대차보증금반환채무에 대한 변제 책임을 부담한다.

 

 

9. 계약 후 전세 보증보험 가입하기

계약을 체결했다면 전세가격 하락 등 임차인이 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증금을 돌려주는 전세 보증보험에 가입해야 합니다.

 

수도권은 최대 7억 원, 비수도권은 최대 5억 원까지 보증보험이 가능하며 주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 가입할 수 있습니다.

 

요즘은 가입이 전보다 훨씬 어려워졌으나 보증보험은 필수가 되었습니다.

 

임대인이 세무서와 지자체에 모두 주택임대사업자로 신고한 경우 임대인보증보험이 필수이고 계약일로부터 90일 이내에 가입하지 않으면 과태료가 부과됩니다.

 

그러나 둘 중 한 곳에만 신고를 한 경우 의무가입이 아닙니다.

 

그럴 경우 임대인이 가입을 해주지 않거나 늦어진다면 임차인이 보험료를 내고 가입을 할 수 있습니다.

 

임대인과 임차인이 중복가입한 경우 계약종료 시 임차인이 가입한 전세보증보험에서 보증금을 받는 일이 발생하지 않으면 임차인은 중복가입으로 인한 전세보증보험료의 환급을 요청할 수 있고 전액 돌려받을 수 있습니다.

 

10. 이사 후 바로 주택 전월세 신고 및 확정일자 받기

임대차계약 신고와 전입신고는 법적의무입니다. 임대차계약 신고를 하고 확정일자를 받아야 하며, 전입신고도 필수입니다.

 

정부 24로 전입신고를 하게 되면 수요일 밤에 신고했을 경우 목요일에서 금요일 넘어가는 자정부터 효력이 발생합니다.

 

만약 그 사이에 임대인이 근저당 등을 설정할 수도 있기 때문에(물론 특약으로 적어두긴 하겠지만) 최대한 이사 당일 또는 이사 전에 직접 관할 행정복지센터에 방문하여 신고하시는 것이 좋습니다.

 

확정일자는 임대차계약을 체결한 즉시 받을 수 있으며, 전입신고는 주말에 이사할 예정이라면 그전에 임대차 계약서를 준비하면 가능하니 참고하시기 바랍니다.

 

 

나만의 전세사기 예방법

 

이제 제가 사기를 당하지 않을 수 있었던 방법을 말하고자 합니다. 많은 분들께 도움이 되길 바랍니다.

 

위의 전세사기 예방법 10가지 외에 실제로 2년 전 제가 사기를 피할 수 있었던 방법은 뭘까요?

 

장기일반 민간건설임대주택이란 말 들어보셨나요?

 

임대사업자가 10년 이상 임대할 목적으로 건물을 팔지 않겠다고 등록한 주택을 말합니다.

 

이렇게 등록하고 10년 이상 임대한 후 건물을 매매하면 세금 혜택 등의 다양한 혜택이 있고, 10년 후 그 건물의 매매가가 오를 것이라 예상하고 장기일반 민간건설임대주택으로 등록하는 것입니다.

 

또한 장기일반 민간건설임대주택으로 임대사업을 하겠다고 하는 사람은 어느 정도 돈이 많은 사람이 10년은 팔 생각 없이 임대사업만 하는 것입니다.

 

그렇기 때문에 세입자 입장에서는 전혀 모르는 사람으로 집주인이 바뀔 수도 있다는 큰 불안 요소가 없어지는 것입니다.

 

어떤 사건의 경우 계약 기간 중에 임대인이 바뀌었지만 계약해지 통보 기간이 끝난 뒤 그 사실을 알게 된 피해자도 있다고 하니 이 부분은 중요한 것이죠.

 

그러므로 안전한 집을 알아보신다면 부동산 중개인에게 "집주인 변경 없는 집으로 알아봐 달라."라고 말하시면 됩니다.

 

의외로 간단하지만 확실한 예방법입니다.

 

제가 어떤 식으로 전세사기 빌라와 가계약을 체결하게 되었고, 어떻게 그 가계약을 해지하고 안전한 집을 구할 수 있었는지 등 제 실제 사례가 궁금하신 분들은 내용이 길어질 것 같아 아래 글을 참고해 주시기 바랍니다.

실제사례_보러가기

 

 

주의할 점

 

계약 시 주의할 점 한 가지를 말씀드리고자 합니다. 아래를 통해 자세히 알아보시기 바랍니다.

 

계약서에 첨부된 공제증서는 공인중개사가 중개 사고를 일으켰을 때 어느 정도 한도 내에서 보상을 해준다는 증서입니다.

 

그러나 그 공제증서는 집주인으로부터 보증금을 못 받았게 되었을 때 중개사에게 배상을 받을 수 있는 것이 아닙니다.

 

공인중개사가 중개할 때 무언가 잘못했을 경우 배상을 한다는 것이기 때문에 그 증서를 믿고 무슨 일이 생겨도 배상받을 수 있겠거니 하시면 안 됩니다.

 

또한 공인중개사 상대로 소송을 하게 되더라도 계약자 본인이 계약을 한 것이기 때문에 그 1차적인 책임을 물어 공인중개사의 잘못을 전체 손해의 20~30% 정도로 제한하기도 하니 참고하시고 계약하실 때 꼼꼼히 체크하시기 바랍니다.

 

 

 

 

지금까지 전세사기 예방법 10가지에 대해 알아보았습니다.

 

함께 보면 좋을만한 글 아래에 남겨드리니 시간 나실 때 꼭 읽어보시고 좋은 정보 알아가시기 바랍니다.

 

 

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