2년 전 제가 가계약했던 빌라는 전세사기 빌라였고, 전세사기 피해자가 될 뻔했던 저는 사람들이 잘 모르는 방법으로 사기를 피할 수 있었습니다.
월세는 부담되고 전세사기 때문에 전세는 불안하실 텐데요.
결론부터 말씀드리자면 저만의 전세사기 피하는 방법은 민간건설임대주택에 전세로 들어가는 것입니다.
많이들 아시는 공공임대주택과는 다르니 꼭 끝까지 읽어보시기 바랍니다.
제가 집을 알아볼 때 알게 된 방법들과 실제로 전세사기 피해자가 될 뻔한 제가 사기를 피할 수 있었던 방법을 바탕으로 작성했으니 글 천천히 읽어보시고 도움 받으셨으면 합니다. ^^
글 시작에 앞서 좋은 정보가 있어 공유합니다.
이 글을 읽으시는 분들은 전세사기 때문에 전세계약을 망설이시는 분들이 많으실 텐데요.
전세사기 수법 9가지와 전세사기 예방법 10가지에 대한 글입니다. 전세 계약을 염두에 두고 있으신 분들께 도움이 되지 않을까 합니다.
전세사기 수법 9가지와 각각의 예방법! 최신 유형까지 총정리
전세사기 예방법 10가지(+실제로 사기 피한 나만의 예방 방법 1가지)
전세사기 안 당하는 방법
전세사기 안 당하는 방법은 흔하지만 중요한 10가지의 체크리스트가 있습니다. 아래를 통해 자세히 알아보시기 바랍니다.
일주일 전, 지금 살고 있는 집을 구하면서 2년 전에 친해진 부동산 중개인(현재는 그만뒀음)과 오랜만에 밥 한 끼 먹으려고 만났습니다.
그런데 제가 2년 전 가계약했던 화곡동 빌라 집주인이 현재 임차인들과 연락이 안 된다는 말을 들었습니다.
제가 그 전세사기 피해자였을 수도 있었던 거죠. 그렇기에 전세계약을 하기 위해서는 체크리스트를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
아래는 전세사기 안 당하는 방법입니다.
1. 공인중개사사무소의 등록 여부 확인
개업한 공인중개사가 자격등록 후 정상영업 중인 공인중개사인지 확인해야 합니다. 공인중개사협회 및 국가공간정보포털에서 확인 가능합니다.
2. 적정 전세가격 및 전세가율 확인
'전세가율 = 전세가격 / 매매가격'이 80% 초과 시 위험하다고 생각하시면 됩니다.
적정 전세가격은 서울시 전세가격상담센터에서도 확인이 가능합니다. 신청방법은 서울부동산정보광장에서 온라인 신청 후 2일 내(공휴일 제외)에 감정평가사와 유선상담을 할 수 있습니다.
신청을 원하시는 분은 아래를 참고하시기 바랍니다.
3. 집주인 신분증과 계약서 상 집주인 정보 대조
계약 당사자가 등기부등본, 건축물대장 상 소유자와 동일한지 신분확인이 꼭 필요합니다.
그래도 불안하시면 행정안전부 1382로 전화해 신분증 진위 확인도 가능합니다. 이때 주민등록번호와 발급일자가 필요합니다.
4. 등기부등본 확인
계약 직전에 직접 등기부등본을 떼 봐야 합니다. 위조의 위험이 있어 직접 떼 보시는 것이 좋습니다.
등기부등본은 등기소 방문, 무인민원발급기 그리고 인터넷등기소에서 확인이 가능하며 확인을 원하시는 분은 아래를 참고하시기 바랍니다.
등기부등본을 확인해야 하는 이유와 확인해야 할 자세한 내용이 궁금하신 분은 아래를 참고하시기 바랍니다.
5. 건축물대장 확인
무허가 또는 불법건축물인지 그리고 주택용도를 확인하기 위해 건축물대장을 확인해 봐야 합니다. '근린생활시설'이라고 되어있다면 주택이 아니므로 보증보험 신청도 불가합니다.
건축물대장 열람을 원하시는 분은 아래를 참고하시기 바랍니다.
6. 임대인 미납국세열람 신청
임대인이 미납한 국세가 있을 경우 건물이 처분되면 임차보증금을 돌려받지 못할 수 있으니 확인해 봐야 합니다.
7. 보증보험 신청 가능 여부 확인
보증보험에 가입이 가능한 집인지 보증 신청 가능 여부를 확인해야 합니다. 전세금의 100%가 아닐 수도 있고 가입이 거절되는 경우도 있으니 미리 확인하시는 것이 좋습니다.
8. 계약 시 주택 임대차 표준 계약서에 특약 명시
공인중개사에게 주택 임대차 표준 계약서를 사용하도록 요청하고, 미리 타이핑된 계약서에 특약을 명시해야 합니다. 특약이란 계약서에 없는 내용을 덧붙이는 것입니다.
전세사기 특약 문구 예시
"임대차목적 부동산의 소유자가 변경되는 경우 임차인의 서면 동의가 없는 한 이전 임대인과 신규 임대인(부동산 양수인)은 중첩적으로 임대차보증금반환채무에 대한 변제 책임을 부담한다."
더 많은 전세사기 방지 특약 사항이 궁금하신 분은 아래를 참고하시기 바랍니다.
9. 계약 후 전세 보증보험 가입
계약을 했다면 전세보증보험에 가입해야 합니다.
임대인이 가입을 해주지 않거나 늦어져서 답답하다면 임차인이 보험료를 내고 가입할 수도 있으니 참고하시기 바랍니다.
10. 이사 후 바로 주택 전월세 신고 및 확정일자 받기
이사 후 바로 전입신고와 확정일자를 받으셔야 합니다. 정부 24로 전입신고를 하게 되면 월요일 밤에 신고했을 때 화요일에서 수요일 넘어가는 자정부터 효력이 발생하니 최대한 직접 방문하시는 것이 좋습니다.
전입신고는 주말에 이사예정이라면 그전에 임대차 계약서를 준비하면 가능하며, 확정일자는 임대차계약을 체결한 즉시 받을 수 있으니 참고하시기 바랍니다.
위 10가지 전세사기 안 당하는 방법은 반드시 체크해야 할 사항입니다. 잘 알려져 있는 흔한 방법이기도 하지만 한 가지도 빼먹으면 안 되는 중요한 체크리스트이니 전세계약 시 꼭 꼼꼼히 체크하시기 바랍니다.
자세한 내용(놓치면 안 되는 체크사항, 등기부등본 및 건축물대장의 어떤 부분을 체크해야 하는지, 어떤 특약 사항들을 넣을 수 있는지 등)이 궁금하신 분들은 아래를 참고하시기 바랍니다.
이제 대부분이 모르는 '애초에 전세사기 안 당하는 방법'을 말씀드리고자 합니다.
전세사기 애초에 피하는 방법
애초에 전세사기 피하는 방법이 있습니다. 사기당할 뻔한 제 꿀팁이 궁금하신 분은 아래를 통해 자세히 알아보시기 바랍니다.
전세사기를 애초에 피할 수 있는 정말 좋은 방법은 '장기일반 민간건설임대주택'에 전세로 들어가는 것입니다.
장기일반 민간건설임대주택에 대해 간단하게 말씀드리자면, 임대사업자가 10년 이상 임대할 목적으로 임대만 하고 건물을 팔지 않겠다고 등록한 주택을 말합니다.
10년 이상 임대할 목적으로 등록하면 10년 이후 건물을 매매할 때 세금 혜택 등의 다양한 혜택이 있으며, 임대사업자는 10년 후 건물의 가격이 오를 것이라고 예상하기에 그런 결정을 하는 것이죠.
세입자 입장에서 10년 동안 집주인이 바뀔 수 없다는 점은 아주 큰 메리트라고 생각합니다.
전세사기라는 게 집주인이 누군지도 모르는 사람으로 바뀐다는 점에서 우선 큰 문제인 거니까요. 이게 왜 문제인지는 아래에서 다뤄보겠습니다.
그리고 10년 이상 건물을 팔지 않고 임대사업만 하겠다는 건.. 우선 부자가 아니고서야 10년을 장담할 수 없겠죠.
집주인이 부자라면 기본적으로 전세계약을 할 때 걱정할 큰 이유가 덜어지는 것이라고 생각합니다.
그러므로 전세사기를 피하는 정말 좋은 방법 중 하나는 부동산 중개인에게 "집주인 변경 없는 집으로 알아봐 달라."라고 하는 것입니다.
정말 안전하게 하고 싶으시다면 중개인이 "집주인이 돈이 많으셔서 웬만하면 안 바뀔 거예요~"라고 말하는 집 말고, 법적으로 내가 사는 기간 동안은 집주인이 바뀌지 않을 집으로 알아봐 달라고 하시면 됩니다.
물론 그런 집이 많지는 않을 겁니다. 그러나 있다면 저처럼 좋은 조건으로 전세 계약 기간인 2년 간 안심하고 살 수 있습니다.
전세사기 방법 그리고 사기를 피할 수 있었던 나의 실제 사례
전세사기 방법이 뭘까요? 저는 어떻게 사기를 피했을까요? 제가 겪은 실제 사례를 적어보겠습니다. 자세히 읽어보시고 전세를 알아보실 때 꼭 도움받으셨으면 합니다.
전세사기 피해자가 될 뻔했던 제 실제 후기입니다. 내용이 좀 길어질 수도 있습니다!
2년 전, 저는 원래 월세를 구하려고 했습니다. 그런데 부동산 중개인이 전세로 살면 월마다 나가는 돈은 똑같거나 더 적은데 훨씬 좋은 집에서 살 수 있다고 말해주었습니다.
그래서 알아보니 '이자지원금'이라는 게 있더라고요. 그때 한창 화곡동 쪽에 신축빌라가 많이 생겼었고, 그 빌라에 전세로 계약하면 몇 백에서 천만 원 이상까지 대출 이자 지원을 해준다는 거였습니다.
그냥 돈을 준다고 하니 이상하기도 했고, 부모님도 세상에 공짜는 없다며 계약하지 말라고 하셨습니다.
제가 가계약했던 빌라는 발품 팔다 보니 가장 많이 주겠다는 중개인이 이자지원금으로 1,700만 원을 주겠다고도 했습니다.
뭔가 이상하죠?
그 당시 부동산 중개인들은 본인이 지원하는 이자지원금을 비밀로 해달라 했고, 중개인들은 다른 중개인이 제시한 이자지원금 금액은 비밀로 하라 했겠지만 그게 얼마든 그보다 더 주겠다고 살짝 말해달라며 본인과 계약하자고 하던 때였습니다.
이때 부동산 중개인은 '이자지원금'이란 집주인이 대출을 하여 무리하게 지은 건물을 얼른 팔기 위해 첫 입주자들에게 주겠다고 정한 금액에서 부동산 중개인들이 어느 정도 떼어 가지고 남은 금액이라고 했습니다.
모든 호실에 입주자가 들어와 받은 보증금으로 대출을 갚아야 더 이상 이자를 안내기 때문에 몇 천만 원까지 지원을 하겠다는 것입니다.
그러나 실상은 그 건물이 깡통주택이기 때문에 매매가보다 높게 받은 전세금에서 어느 정도 떼어 부동산 중개인들에게 주고 남은 금액이 '이자지원금'이었죠.
제가 가계약했던 빌라는 그 금액이 한 호실 당 2,500만 원이었고 거기에서 중개인이 몇 백만 원을 떼고 남은 금액이 이자지원금이었습니다.
그래서 중개인마다 주겠다는 금액이 달랐던 것입니다.
그렇게 모든 호실에 입주자가 들어오면 건물주는 집을 팔아 이익을 남기고 바로 집주인이 바뀌어 버립니다. 그럼 입주자는 새로 바뀐 집주인이 어떤 사람인지도 모른 채 어쩔 수 없이 다시 계약을 해야 합니다.
그때 새 집주인이 보증 보험을 들지 않으려 할 수도 있는 거고, 내 보증금을 돌려줄 수 없을 만큼 돈이 별로 없는 사람일 수도 있죠.
아무튼 이미 많은 사항들을 고려하고 고민하여 계약한 집의 집주인이 바뀐다는 자체가 어떤 사람이 집주인이 될지 모르기 때문에 신경 쓸 것도 많고 불안할 수밖에 없습니다.
저는 그 당시 '이자지원금'이란 달콤함에 속아 지원금을 가장 많이 주는 부동산에서 가계약을 해버렸습니다.
그리고 뻔하지만 다른 사람이 이 집을 계약하고 싶어 한다고 재촉하니 덜컥 가계약을 한 것이죠. 아마 많은 분들이 그러지 않았을까 싶습니다.
그 당시 금리로 2년 동안의 대출 이자보다 더 많은 지원금을 받을 수도 있었거든요. 저도 그때는 '이사를 하는데 오히려 돈을 벌 수 있는 건가?'하고 혹했습니다.
그러나 아무리 생각해도 큰돈을 받는 것도 이상하고 집주인이 바뀔 것 같고 너무 찝찝했습니다.
그래서 그렇게 불안하면 안전한 매물을 보여주겠다고 한 부동산 중개인과 새 계약을 진행하고 그 중개인의 도움을 받아 기존 가계약은 해지했습니다.
그렇게 보여준 매물이 '장기일반 민간건설임대주택'이었습니다.
저는 21년 10월에 입주하고 11월까지도 집주인이 보증보험을 한 번에 가입해야 해서 조금 늦어진다고 말하는데도 크게 불안하지 않을 수 있었습니다. 아무래도 큰돈이다 보니 신경이 쓰이긴 했지만 전전긍긍하진 않았습니다.
만약 기존에 가계약했던 전세사기 빌라에서 보증 보험 가입을 차일피일 미뤘다면 하루하루가 정말 불안했을 것 같습니다.
그때 부동산 중개인이었던 제 지인이 알려준 것인데, 전세사기가 터진 이후 조사해 보니 바뀐 집주인들은 서울역 앞에 있는 노숙자들이었다고 합니다.
노숙자들에게 얼마를 줄 테니 도장과 이것저것 달라고 해서 아무것도 모르는 노숙자들에게 집 명의를 넘겨버리고 사라져 버리는 것입니다.
나중에 임차인이 보증금을 돌려받고 싶어도 집주인인 노숙자들은 돈이 없죠. 그런 식으로 보증금을 갖고 도망간 것입니다.
전세사기가 이슈가 되고 피해 지역 중에 화곡동도 포함되어 있어서 혹시나 하긴 했지만, 정말 제가 가계약했던 빌라마저 전세사기 빌라였다는 생각을 하니 소름이 쫙 돋았습니다.
그러면서도 한 편으로는 '그럴 것 같긴 했다.'는 생각이 들었습니다. 그 친구도 저도 "그래.. 그럴 것 같긴 하더라. 뭔가 낌새가 이상했어." 하면서 밥을 먹었습니다.
저는 피할 수 있었지만 제가 될 수도 있었던 전세사기 피해자분들의 마음이 와닿아 소름 돋고 화가 나기도 했습니다.
우여곡절 많았지만, 번거롭고 힘들더라도 찝찝했던 가계약을 취소하고 전세사기 당할 뻔한 저를 구한 스스로에게 기특하다 말하고 싶습니다.
또한 많은 분들이 더 이상 전세사기를 당하지 않았으면 하는 마음으로 진심을 담아 작성했습니다.
전세사기 안 당하는 방법 10가지는 어떠한 경우에도 체크하셔야 하지만, 애초에 불안하지 않을 집으로 계약을 하시면 훨씬 안전하게 자산을 지킬 수 있을 것 같습니다.
전세사기 예방법 10가지에 대한 자세한 내용은 아래를 참고하시기 바랍니다.
지금까지 전세사기 안 당하는 방법에 대해 알아보았습니다.
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